임대차 계약 해지를 명확히 하는 방법

 

임대차 계약 해지를 명확히 하는 방법을 알아보겠는데요,

 

요즘 전세가가 하늘 높은줄 모르고 오르고 있죠.

 

전셋가가 오르는 것은 공급.수요의 원칙임엔 어쩔 수 없는일....

 

그러다 보니 목돈 안드는 전세 등 부동산 대책이 활발하게 등장하는데...이 역시 근본 해결책은 아닌듯합니다. 

 

이에 임대차 해지를 명확히 하는 방법을 알아보고자하는데요. 아래의 상황이 있을 수 있습니다.

 

대부분의 사람들이 그렇지만....아파트 분양을 받을 때 중도금 중 일부를 은행 대출을 받게되죠.

그러면서 그 아파트를 전세놓고 중도금 잔금을 지급했습니다. 

 

그러나 요즘 전셋값이 많이 올라 전세입자를 바꾸고 그 돈으로 은행 대출금을 갚으려고 하는 임대인....

잘못하여 묵시의 계약 갱신이 되면 자동으로 전 임대차와 동일한 조건으로 계약갱신이 되는지....?

이 계약의 경우를 살펴보면....

 

 

 

 

계약 기간 만료 1개월 전까지 통보해야합니다.(확정일자 있는 문서로 하면 확실)

살펴보면....전세권에는 주택임대차에 관한 규정이 적용되는 채권적 전세권과 물권적 전세권이 있습니다.

 

물권적 전세권이 되려면 전세권이 등기가 되어 있어야 하며(민법 186조), 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지의 사이에 전세권자에 대하여 "계약 갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다"는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보게됩니다.(민법 312조 3항-1984.4.1. 본항 신설)

 

 

 

 

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권 소멸을 통보할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받을 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸합니다.(민법313조)

 

따라서 전세권 설정자는 기간 만료 전 6~1개월 사이에 전세 계약의 갱신이나 해지 의사를 전세권자에게 통보함으로서 전세권은 소멸하며, 전세권이 소멸한 때에는 그 전세권 설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 설정 등기의 말소 등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야합니다.(민법 317조)

 

 

 

 

그러므로 위의 사례에서 소유권자는 물권적 전세권이든 채권적 전세권이든간에 계약기간 만료 1개월 전까지 전세입자에게 계약의 갱신이나 해지를 통보해야하며, 만약 묵시적으로 계약의 갱신이 이뤄진다면 물권적 전세권은 당사자간에 해지 통보후 6개월이 지나야 효력이 발생하며, 주택 임대차 규정이 적용되는 채권적 전세권(주택임대차보호법 제 12조)에서는 임차인의 해지 통고는 3개월 후에 계약해지의 효력이 발생하지만 임대인의 경우에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

이때의 임대차 존속기간은 정함이 없는 것으로 보는데 기간의 정함이 없거나 기간이 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.(주택임대차보호법 제 4. 6. 6-2참조)