부동산 임대차, 관리인과 임대차 계약을 체결한 경우
오늘의 부동산 이야기는 부동산 임태차로 관리인과 임대차 계약을 체결한 경우를 살펴보고자합니다.
임대차 계약을 하고자 할 때 임대인과 임차인이 동시에 부동산사무소를 들르게 됩니다.
당사자 끼리만 하는 것이 아닌 제 3자인 부동산중개인이 계약서를 써주고 증명하는 서류의 교환 그리고 복비를 받는 이유는 부동산중개사가 제 3자로서 책임을 진다는 뜻입니다.
그래서 우리는 복비가 좀 들어가더라도 부동산 중개사를 찾는 이유입니다.
아래의 사례를 보고 이해하셨으면 하는 바램입니다.
홍길동씨는3년전 주상복합건물의 주택에 임대차 계약을 하면서 임대인의 건물 관리인과 계약서를 작성하고 임대인 본인의 주소.성명.주민등록번호를 기재하고 홍길동씨의 도장만 찍었습니다.
그런데 이사를 가고자 해도 임대인은 부도를 내고 해외로 잠적했다고 하고, 입주당시 깨끗했던 건물은 그 뒤 다른 채권자들에 의해 근저당과 가압류 등기가 많이 되어있기 때문에 임차하려는 사람이 없습니다.
또한 관리인은 건물 관리만 하기 때문에 모른다고 합니다. 다른 임차인들도 급한 사람들은 보증금을 반환받지 못하고 임차권 등기 명령 신청에 의한 임차권 등기만 해놓고 이사를 갔는데 홍길동씨는 동이 없어 이사를 못하고 있는 실정입니다.
계약서상에는 건물 관리인의 표시가 전혀 없는데 관리인에 대하여는 어떤 청구를 할 수 없을까???하는 문제를 풀어봅니다.
풀이
건물관리인은 단순한 의사 전달자에 불과함으로 임대인 본인을 상대로 보증금 반환 소송을 해야합니다. 본인의 의사 표시를 단순히 전달하거나 또는 본인이 결정한 의사를 상대방에게 그대로 표시함으로로서 표시 행위의 완성에 협력하는 자를 '사자'라고 하는 바 이 사자는 '전달기관으로서의 사자'와 '표시기관으로서의 사자'가 있습니다.
그 중 대리와 비슷한 것은 후자이지만 이 경우에도 계약의 효과 의사는 본인이 결정하는 것이므로 판례도 "본인이 결정한 의사를 대리인으로 하여금 표시케 한 경우에는 그 의사 표시는 대리 행위가 아니므로 오로지 본인에 대해서만 그 지.부지.착오 등이 문제됩니다."(대판 1967.4.18[660다661], 민법 제116조1항 참고) 고 하고 있습니다.
위의 사례에서 전물 관리인은 재산 관리인과는 다른 단순한 건물 청소와 경비만을 위임받은 고용인에 지나지 않으므로 그자를 상대로 소송을 해야할 싱익이 없습니다. 일반 거래 관행에서도 본인의 도장만 가지고 나오는 대리인들이 대리인 표시를 전혀 하지 않고 본인의 주소.성명.날인만 하는 경우가 많으나 합리적이라고는 할 수 없습니다.
또한 계약서는 증서이므로 거래 당사자간에 특정인의 동일성을 표시하기 위해 사용하는 인장의 날인은 인영을 명확하게 해야하고(상법에서는 어음.수표법상 손도장은 무효임) 기명은 자서 이외의 대필이나 인쇄 또는 자필 서명이든 아니든 행위잔의 의사에 의한 것으로 대행시킬수 있고 유효하다고 합니다.
그러므로 후일의 증거서류로 대비하기 위해서는 대리인의 자격을 증명하는 본인(임대인)의 위임장과 인감을 반드시 교부 받아 두거나 본인과 직접 계약하는 것이 합리적입니다. 따라서 위의 사례에서도 임차인의 건물 관리인이 임대차 계약 체결 시 계약서에 본인의 도장만 찍어다준 사자로서의 역할만 한 것에 지나지 않으므로 계약서상의 본인(임대인)을 상대로 보증금 반환 소송을 통하여 권리를 찾으면 됩니다.