전입신고일과 근저당일이 같은 날 경우 우선순위는?

 

 

오늘의 부동산 사례는 전입신고(확정일자)와 근저당일이 같은 날 일 경우의 우선 순위가 가끔 사례가 발생하고 있는데요, 참고하시라고 올려봅니다.

 

사람이 살아가는 사회에는 천칭저울이 필요한가 봅니다.

 

서로 잘나고 서로 배웠다고, 서로 돈 많다고 어깨에 힘 줄 때 법에서 그 해결책을 내놓으니 말입니다.

 

또 같은 경우라도 순위법칙이 있게 마련인데요,

 

시간에 따라서 또는 사안의 중요성에 따라서 순위가 결정되는 것도 있습니다.

 

 

 

 

다음의 경우를 살펴보겠습니다.

 

연립주택에 임대차 계약을 맺고 입주와 동시에 전입신고 및 확정일자를 같은 날에 마친 임차인....

그는 계약 당시에 ①이미 750만원의 근저당이 설정돼 있었다는 것을 알고 있었습니다.

 

며칠 뒤 등기부등본을 떼어보니 전입신고한 날에 ②또다시 근저당이 설정돼 있을 경우 만약 경매가 이뤄질 경우 2번 근저당과의 우선 순위는 어떻게 될까?

 

 

 

 

 

결론부터 말씀드리면 2번 근저당이 우선순위권리자가 됩니다. 전입신고일과 근저당일이 같은 날에 이뤄진 경우 , 그동안 우선 순위의 문제가 논란이 되었는데요, 하급심에서도 임차권보다 근저당권자가 우선한다는 판결과 둘이 동순위라는 판결이 나왔습니다.

 

하지만, 대법원에서는 근저당권이 우선한다고 판시하고 있습니다. "주택의 임차인이 주택의 인도와주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약 증서상에 확정일자를 갖춘 경우 주택임대차보호법 제3조의 2항에 의한 우선변제권은 같은법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다"(대법원 98다26002) 고 판시하여 그동안의 논란에 선을 그었습니다.

 

 

 

 

이는 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기를 마쳤는데, 그후 같은 날에 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 피해를 방지하기 위하여 임차인 보다 등기를 마친 제 3자를 우선시키고자 하는 취지로 보입니다. 

 

따라서 위의 사례와 같은 경우에 있어서 우선변제권은 입주 및 전입신고를 한 다음날에 발생하므로 2번 저당권자가 우선하여 경매 배당을 받게 됩니다.

 

 

 

 

 

참조판례

[주제] 주민등록을 마친 익일의 의미

[사건번호] 99다9981호 건물명도청구. 1999년 5월 25일 대법원판결선고

[참조조문] 주택임대차보호법 제3조

[판결요지] 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 "익일부터" 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다. 그러므로 임차인이 1996년8월27일 전입신고를 했다면 그 익일인 1996년8월28일 0시부터 대항력을 취득하는 것이므로 1998년8월28일 주간에 경료된 이 사건 근저당권에 기한 경매사건의 경락인에게 대항할 수 있다고 할 것이다.