우선변제권 행사절차!

오늘의 부동산.점포 이야기는 경매간에 이뤄지는 우선변제권 행사절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

주택관리사 자격증을 확보하기 위해....

그리고 주택관리사 현업을 하면서 경매 교육을 받을 때 현장을 가 보면 안쓰러운 일들이 많더군요. 

 

한푼 없이 길거리로 나 앉아야하는 사람, 당장 이부자리 펼 곳이 없음에도 조직을 이용해서 들어내는 등 차마 민주사회인지가 의심스러울 정도가 있습니다.

 

하지만 그런 일을 하는 사람도 개인 재산 권리를 행사하는 일인데....거 참 난감한 일이 많지요.

 

본인이 조심 또 조심하는 수밖에는 없는가 봅니다. 오늘은 우선변제권 행사 절차를 일러드리겠습니다.  

다음과 같은 요건을 갖추어야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

배당요구신청!

- 임대차계약서(확정일자부 인차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차 계약서에 확정일자가 찍혀있어야 합니다.)사본,

 

- 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 합니다.) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구 신청서를 제출하여야합니다.

 

- 배당요구는 반드시 경락기일까지 하여야 하고 배당요구신청서 양식은 법원에 비치되어 있습니다.

 

 

 

 

임대차 종료!

임대기간이 끝나지 않은 경우에도 우선변제권이 있는 주택임차인은 경매법원에 배당요구를 함으로써 경매절차에 참여하여 우선변제를 받을 수 있으며(주택임대차보호법 제3조의2 제2항) 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없습니다.

 

왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지하여야 하고 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되기 때문입니다.

 

 

 

 

임차주택의 명도!

우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도 받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다.

 

다만 대항력이 있는데도 보증금 중 일부만 배당 받은 경우에는 나머지 보증금을 반황 받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

이의 참조조문은 아래와 같습니다.

민사소송법 제 605조 제1항 [배당요구] ① 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기부에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있습니다.