상가 권리금계약 시 주의사항과 상가 임대차계약 조건의 확인!
오늘은 상가 부동산 상식으로 알고 있어야 할 상가 권리금계약 시 주의사항과 상가 임대차계약 조건의 확인에 관한 글입니다. 상가 부동산의 경우 권리금계약을 할 경우 우선적으로 임대차 조건을 직접 임대인을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
시니어들이나 베이비부머의 경우 사회활동 경험이 없는 상황에서 은퇴를 하고 창업을 하는 과정에서 법률에 대한 아무런 지식 없이 덜컥 권리금계약을 한 후 권리금을 주고 나서 후회를 하는 경우를 많이 봅니다. 그렇다면 권리금이란 무엇이고, 상가 권리금계약 시 주의사항과 상가 임대차계약 조건의 확인은 무엇인가를 알아보겠습니다.
권리금의 종류!
상가 부동산시장에서 통용되는 권리금의 종류를 나누어 보자면 크게 ①바닥권리금 ②시설권리금 ③영업권리금으로 나눌 수 있습니다. 이들은 각각 의미가 다른데요, 하나씩 알아보겠습니다.
바닥 권리금
권리금계약은 종전 임차인에게 새로 들어가는 임차인이 권리금을 주는 것이 일반적이지만, 새로 분양받은 상가 등의 경우는 소유자이자 임대인에게 처음 들어가는 임차인이 바닥권리금을 주는 경우도 있습니다. 이를 통상 건물주 권리금이라 부르기도 합니다. 즉, 영업이 잘 될 만한, 그리고 사람이 몰린 만한 위치에 대한 대가를 바닥권리금으로 생각하면 쉽습니다.
주로 바닥권리금은 동종 업종으로 새로 들어갈 임차인이 종전 임차인에게 주는 경우가 대부분입니다. 하지만 종전에 운영했던 업종은 부동산사무실이었고, 새로 들어갈 임차인이 운영할 업종은 식당임에도 불구하고 권리금을 주는 경우도 있습니다.
시설 권리금과 영업 권리금
가장 흔한 권리금은 새로 들어갈 임차인이 종전 임차인에게 시설비 명목으로 주는 시설권리금과 새로 들어갈 임차인이 종전 임차인에게 영업매출 등을 기준으로 주는 영업 권리금입니다. 임대인이 받거나, 종전 임차인이 받는 권리금 모두 법률상 허용됩니다.
어쨌든 경기가 좋은 경우에는 새로 들어갈 임차인이 임대인이나 종전 임차인에게 권리금을 주어도 큰 문제가 없지만, 경기가 좋지 않은 경우는 권리금계약을 체결하는 과정에서 컨설팅을 하는 업체 또는 중개사, 그리고 종전 임차인 등이 매출을 속이는 등의 행태가 발생하기도 합니다.
상가 권리금계약의 실상!
상가 권리금계약을 체결하는 관행은 어떤가? 상가 권리금계약은 시중에서 권리양도양수계약서라는 형식의 계약서로 나타나는데, 대체로 컨설팅업체나 중개사가 권리금양도양수계약서를 먼저 작성하여 계약을 체결시킨 후 잔금 지급기일에 맞추어 임대인과의 상가 임대차계약을 체결하는 경로를 밟는 것이 일반적입니다.
그러나, 새로 들어갈 임차인 입장에서는 위와 같은 경로를 아무 의심없이 따를 경우 피해를 볼 가능성이 많고, 실제 피해사례가 속출하고 있습니다. 따라서 상가 권리금계약 시 주의사항은 필수적이라하겠습니다.
상가 임대차계약 조건의 확인!
상가 권리금계약은 임대차계약을 전제합니다. 즉, 상가 권리금계약은 상가 임대차계약이 성립하지 않으면, 성립할 수 없는 계약입니다. 따라서, 상가 권리금계약을 체결할 때는 임대인의 의사를 먼저 확인하는 것이 필수입니다. 임대인이 종전 임차인과의 계약조건을 그대로 인정할 것인지 여부를 확인한 후 권리금 계약을 체결하는 것이 안전하다는 것입니다.
상가 권리금계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 임대인과 임대차계약이 결렬된 후에 상가 권리금계약의 계약금을 다시 찾는다는 것이 그리 쉽지만은 않기 때문입니다. 정리하자면, 상가 권리금계약을 체결할 때는 우선적으로 보증금과 월세 그리고 계약기간과 같은 상가임대차 조건에 대한 임대인의 의사를 확인해야 합니다.