상가 임대차, 임대인에게 권리금 청구 문제!

 

오늘의 포스팅은 상가 임대차에 대해 사례와 판례를 기준으로 알아보겠습니다.

 

소자본 창업자들이 가장 많이 겪는 일 중에 하나가 아닐까 싶은데요. 건물주(임대인)가 새로 바뀌면서 또는 기존 건물주라 하더라도 계약 만료일에 상가를 비워달라고 하는데에 대해서는 인간적 배려는 없고 법만 살아있는 것 같아 씁쓸하기만 합니다.

 

저역시 편의점을 하고있지만 계약 만료일에 나가라 하면 나가야되는 형편이랍니다.

 

해서 '건물주와 잘 지내라'는 말이 빈말이 아니라는 것을 새삼 느끼고 있는 중이랍니다. 다음의 사례가 똑같은 상황입니다. 함께 고민해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

사례

 

부천에서 음식점을 경영하고 있는 김모씨...., 며칠전 새로운 건물주가 찾아와서 이 건물을 비워 주는 조건으로 매도했으니, 계약 기간 만료일까지는 비워달라고 합니다.

 

김씨가 영업을 인수하고 입주할 당시 많은 권리금과 시설비를 투자했었는데 김씨가 투자한 시설비와 권리금을 받을 수 있을까요?  

 

 

 

법.통례

 

점포 임차인은 계약 만료로 점포 명도 시에 임대인에게 특별한 약정이 없는 한 권리금 등을 청구 할 수 없습니다. 우리 주변에서 흔히 일어나고 있는 사례 중에 하나입니다.

 

이러한 불이익을 막기 위해서는 초기 투자비를 감안하여 장기간의 전세권을 설정하는 조건으로 계약하는 것이 바람직 하지만, 대부분 건물 임대인들은 전세권을 설정하게 되면 재산권을 행사하는데 제한을 받게되므로 전세권설정등기를 해주지 않습니다.

 

또한 건물 임대인들은 보통 임대인들에게 일방적으로 유리한 조건으로 계약서를 작성하기 때문에 점포 명도시에 위 사례에서 처럼 예상치 못한 손해를 보게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

판례

 

점포나 상가 임대차계약과 관련하여 계약기간 만료시 임대인이 계약을 해지한 때에는 그 계약은 언제나 장래에 대하여 효력을 잃게되고, 기간의 만료로 임대인이 해지를 통고하면 당사자간에 특약이 없는 한 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환해야 하는 것이 원칙입니다.(민법 제 548·550조 참조).

 

판례의 경우에도 건물 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 반환할 것을 임대인에게 약정한 것은 건물에 지출한 필요비나 유익비의 상환 청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당함으로 임차인은 유치권을 주장할 수 없다고 판시하고 있습니다.(대판 1975.4.22, 73다2010)

 

그러므로 위의 사례에서 임차인은 임대인의 명도 요구를 거절 할 수 없고, 임대인에 대하여 목적물에 투자했던 시설비나 권리금을 주장할 수 없다고 봅니다.