주택 임대차계약 시 주의사항!
오늘의 부동산 정보는 주택 임대차계약 시 주의사항을 알아보겠습니다.
봄이 되면서 이삿짐센터의 업무가 바뻐진 것 같네요.
저희 아파트에도 익스프레스 차와 엘리베이터가 자주 보이는 걸로 봐서 이사철이 된 것 같습니다.
이사를 한다는 것은 결과적으로 어느누구와 계약서를 작성했다는 건데요.
매매계약이거나 임대차계약이거나 어느 상대방과 문서를 주고 받았을 것입니다.
이 문서는 문제가 없으면 다행이지만, 문제가 발생하면 증거자료가 되어 상당한 효력을 발생하므로
상당히 중요한 문서이며 자산 가치를 평가하는 요소가 되기도 합니다.
하여 이 중요한 문서를 누구 작성하느냐의 문제도 알아보고 권리관계에 대한 문제 등
주택 임대차계약 시 주의사항에 대해서 알아봅니다.
주택 임대차계약 시 주의사항!
공인중개사를 통한 계약서 작성!
해당부동산의 권리관계 청취!
주택임대차계약서에 특약 기재!
주택 임대차계약 시 주의사항!
공인중개사를 통한 계약서 작성!
저는 공인중개사는 아닙니다. 장사하려고 이 글을 쓰는 건 아닙니다.
계약서를 작성하는 것은 전문적인 지식 없이는 쉽지도 않을 뿐만 아니라,
또 해당 부동산의 권리관계가 존재하는 경우에는 직거래는 임차인이 피해를 볼 가능성이 높습니다.
공인중개사를 통해 계약을 체결할 경우 법률적 문제가 발생하면 상황에 따라 공인중개사의 책임을 물을 수 있고
중개사가 가입한 공제협회를 통해 손해전보도 가능한 장점이 있습니다.
해당부동산의 권리관계 청취!
많은 부동산에는 대출이 있는 경우가 많습니다. 투명한 대출은 임차인이 안고 들어갈 수 있다지만,
경매 등 눈에 보이지 않는 대출이나 권리관계가 임대차계약 후 불그러져 나온다면 아연질색입니다.
대출이 없는 주택을 임차하는 것이 좋겠지만, 사실상 대출이 없는 주택이 많지 않기 때문에 임차할 주택에
대출이 있어도 내 보증금을 받을 수 있는지 여부를 판단해야 합니다.
집을 담보로 한 대출은 근저당과 채권최고액이 등기부에 기재됩니다. 대체로 실제 채무는 채권최고액보다 적습니다.
보통 은행은 실채무보다 30%정도 높게 채권최고액을 정합니다.
따라서 별다른 문제가 없는 집을 임차할 경우 위와 같은 개념에 근거하여 채무를 판단하는 것도 한 방법입니다.
매매값이 3억원인 주택에 근저당권 채권최고액이 1억 3천만원으로 등기부에 기재되어 있다면 안전한 안전한 적정 임차 보증금은 얼마일까?
임차한 주택이 경매로 넘어갈 경우를 가정하면....매매값의 60~70%를 기준으로 하는 것이 일반적입니다.
예컨데 2억원의 60%는 1억 8천만원이 될 것이고, 채권최고액이 1억 3천만원이라면 실채무는 1억원이 된다고 볼 수 있습니다.
따라서 1억 8천만원에서 실채무 1억원을 뺀 8천만원 이하가 적정보증금이라고 할 수 있습니다.
주택의 매매값을 기준으로 60~70%를 보증금확보를 위한 안전 기준으로 하는 이유는 집행비용은 물론 유찰이 될 경우 대체로 10%씩 경매가격이 떨어지는 점을 고려한 것입니다.
주택임대차계약서에 특약 기재!
주택임대차 계약의 경우에 계약금과 잔금지급일이 다른 것이 일반적이기 때문에 그 사이에 주택에 대한
가압류, 가처분 등이 발생할 경우 즉시 계약해지가 가능하다는 특약을 기재해 두는 것이 좋습니다.
주택임대차계약을 체결하면서 계약체결일에 등기부를 확인하고 잔금까지 모두 치른 후에 입주까지 마칠 수 있다면 좋겠지만, 계약일과 잔금지급일 사이에 해당 부동산에 가압류 등의 문제 발생을 대비해야 합니다.
계약 시 잔금 지급일 이전에 가압류, 가처분, 근저당권 설정 등 해당 부동산의 권리를 제한하는 사유가 발생할 경우
임차인이 즉시 계약을 해지 할 수 있다는 취지의 특약을 넣는다면, 임대차로 인한 위험을 어느 정도 완화시킬 수 있습니다.
여기에 추가로 위와 같은 권리제한 사유가 발생할 경우 지급한 계약금의 배액을 상환청구 할 수 있다는 문구까지 넣을 수 있으면 더욱 좋습니다.