대항력 취득시점이 재산권을 좌우한다

오늘의 부동산 정보에서는 대항력 취득시점에 대해서 알려드리겠습니다.

 

부동산 고부를 하다보면 넓고 깊은 분야라고 생각합니다.

건물, 건축, 부동산법, 물권 등 매매와 관련한 숙달이 필요한 게 부동산중개사의 의무죠.

 

제가 아는 지인 중에는 대항력 취득시점 이 며칠 늦어 낭패를 봤다는 이야기를 듣고

이 사례를 통해서 대항력 취득시점의 중요성을 알아보겠습니다.

 

그분의 사례를 먼저 요약해서 살펴보면....

 

 

 

 

 

■ 사례

 

김씨는 박씨 소유의 주택을 임차보증금 3500만원에 2년 기간으로 임차하여 입주했습니다.

그런데 주민등록전입신고를 입주 후 1개월이 지나서야 했습니다.

 

그런데 전입신고 후 혹시나 하고 부동산등기사항증명서를 떼어봤더니,

김씨 입주 후 전입신고 전에 채권최고액 5000만원의 근저당이 설정되어 있었습니다.

 

이 경우 김씨 주택이 만일 경매가 된다면 김씨는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지

관련법을 통해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 주택임대차보호법 대항력 관련사항

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은,

 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인인 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 임차인이 주택의 임도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 사례의 판례 결과

 

그런데 위 김씨 사례와 같이 입주와 전입신고 사이에 근저당이 설정된 경우에 대하여 판례를 살펴보면....

 

[주택임대차보호법 제3조 1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경로하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측(不測)의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.] 라고 하였습니다. (대법원1997.12.12선고97다22393판결, 1999.3.23.선고98다46938판결)

 

 

 

 

 

 

■ 맺는말

 

따라서 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음날 그 효력이 있으므로 김씨의 경우 주민등록신고를 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.

 

그런데 위 사례에서 근저당권설정등기는 김씨가 즈민등록 전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기 전)에 이미 설정되었으므로 김씨는 경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.