상가 임대차, 바닥권리금이 문제야!

 

 

오늘은 상가 임대차 중에서 바닥권리금에 대한 문제를 풀어보겠습니다. 

 

상가 임대차 과정에서 풀리지 않고 또 풀기 어려운 것이 있다면 바로 권리금문제입니다.

 

권리금은 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등으로 구분돼서 시장에서 통용되고 있고 법적으로는 정해진 바 없는 유령의 권리라고 보지만 이는 누구든지 이해를 하는 부분이기도 하여 아이러니한 사안입니다.

 

오늘의 논쟁은 이러한 바닥권리금을 임차인끼리 거래가 되고 있는는 것이 통상인데,  만일 임대인과 임차인과의 거래가 있었다면....

 

하는 것이 오늘의 논쟁이며 이에 대해 풀어드리는 상가 임대차, 바닥권리금 문제입니다.

 

 

 

 

1. 권리금이 무엇인가에 대해서 대법원의 판례를 보면....

"영업장소의 시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 know-how(노하우) 또는 점포위치에 따른 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간동안의 이용의 대가라고 볼 것인 바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 그 유형, 무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며(중략),

 

다만 임대인의 사정으로 중도해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금의 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다(2000다 59050호 권리금 반환청구소송 2001.4.10 선고)"라고 판시하고 있습니다.

 

 

 

 

2. 위의 판례내용을 보면 "점포위치에 따른 이점"에 대한 무형의 가치에 대해서도 권리금이 형성될 수 있음을 열거해 놓고 있고, 실무거래의 관행에서도 영업시설이나 집기, 비품이 없어도 영업장소의 입지에 따라 일명 바닥권리금이 수수되고 있는 것이 현실인 점을 감안해 볼 때 지역적인 관행이나 평균인들의 상식을 초월할 정도의 과다한 권리금이 수수된 경우가 아니라면 그 반환청구는 상당히 어려운 것이 현실입니다.

 

하지만, 바닥권리금을 임대인이 받아가고 동종업종을 동일 건물 내 또는 지근거리에서 경영할 수도 있는데요, 이 경우는 상도의에 어긋난다고 볼 수도 있고, 상법 제41조(영업양도인의 경업금지)를 유추 적용하여 기지급한 바닥권리금액의 전부 또는 그 일부의 반환청구를 해 볼 수 있을 것이기 때문에 변호사 등 법률전문가의 상담을 받아 대응책을 강구해 봐야 합니다.

 

 

 

 

3. 그리고 차임 또는 보증금이 임차건물의 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있으며(당사자 간에 합의가 안될 경우 법원에 그 증감을 청구해야 함), 임대인이 증액을 청구하는 때에는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없으나, 만일 임차인의 감액청구는 위의 사유가 발생할 때마다 청구할 수 있으므로 이 점 참고하시기 바랍니다.