상가 임대차, 임차보증금 안주고 상가 매도한 경우
우리 주위에 흔하게 발생되고 있는 상가 임대차에 대해서 하나 알아보고 넘어갈 것이 있어서 포스팅합니다.
그 부동산중개사분이 관리하고 있던 한 상가건물에 대한 사건이야기입니다.
홍길동씨는 상가 임대차 계약이 만료된 후에도 보증금을 돌려주지 않아서 임대인을 상대로 임대차 보증금 반환청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받았는데요, 임대인은 그 사실을 뻔히 알면서도 이 상가건물을 팔고 말았습니다.
이 때 양수인에게 보증금반환을 청구해야 하는지, 아니면 양수인을 상대로 다시 소송을 해야하는지 답답할 경우가 있죠. (임대인 : 상가건물을 판 사람, 양수인 : 상가건물을 산 사람 )
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자! 이런경우 있을 수 있습니다. 이런 경우 이글을 보시는 여러분은 당황하지 마시라고 아래에서 풀어드리겠습니다. 그 근거들을 찾아보니 이런 판결문들이 있더군요.
우리 민법 제211조 에서는 소유권에 관하여 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유권을 사용.수익.처분 할 권리가 있다고 규정하고 있으며, 판례도 양수인의 임대인으로서의 지위 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니라고 판시하고 있습니다.(대판 1996.2.27[95다35616])
그리고 민사 소송법 제204조 2항에서 확정 판결은 당사자, 변론 종결후의 승계인 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 자에 대하여 그 효력이 있다고 기판력의 주관적 범위를 확장하고 있습니다.
또 다른 판례는 임차 보증금의 반환 채무는 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸한다고 판시하므로써, 양도.양수인 모두에게 대한 중첩적 채무 인수는 인정하지 않고, 양수인에게 면책적 채무인수를 인정하고 있습니다.(대판 1996.2.27[95 다 35616])
따라서 임차인은 양수인에게 위 확정 판결문의 내용을 통보하고, 양수인이 임대차 보증금을 반환하지 않으면, 판결문에 승계 집행문을 부여 받아서 강제 경매를 집행하면 될 것입니다.